Taloyhtiöissä tulee säännönmukaisesti ilmi tilanteita, joissa esimerkiksi korjaushankkeisiin liittyvissä suorituksissa havaitaan työn valmistumisen jälkeen virheitä ja näiden aiheuttamia vahinkoja taloyhtiön omistamille rakennuksille.
Mikäli taloyhtiö haluaa esittää sopimuskumppanilleen (urakoitsijalle) sopimusrikkomukseen perustuvia vahingonkorvaus- tai muita vaatimuksia, edellyttää sopimusrikkomukseen vetoaminen lähes aina ajoissa tehtyä virheilmoitusta eli reklamaatiota. Reklamaatiovelvollisuudesta on tiettyjen sopimustyyppien osalta säädetty laissa, mutta sen on vakiintuneesti katsottu koskevan myös sellaisia sopimustyyppejä, joiden osalta siitä ei ole säädetty laissa.
Korjausrakentamista koskeviin sopimuksiin ei yleensä liity laissa tai sopimusmääräyksiin perustuvia reklamaatiovelvoitteita, vaan reklamaatiovelvollisuuden sisältö määräytyy yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Niiden mukaan oikeus vedota sopimusrikkomukseen menetetään, jos sopimusrikkomuksesta ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaation ei ilman nimenomaista säännöstä tai sopimusmääräystä edellytetä sisältävän yksilöityjä vaatimuksia, vaan riittävää on, että reklamaatio sisältää sopimuskumppanille tehdyn ilmoituksen sopimusrikkomuksesta.
Säilyttääkseen oikeuden esittää vaatimuksia urakoitsijaa kohtaan, taloyhtiön tulee reklamoida urakoitsijaa havaituista virheistä ja vahingoista mahdollisimman nopeasti, vaikka urakoitsijan suoritusvirhe ja siitä aiheutuneet vahingot eivät olisi vielä lopullisesti selvillä.
Kun asianmukainen reklamaatio on tehty, sopimusrikkomukseen vetoavalta osapuolelta edellytettävä aktiivisuus sopimusrikkomuksen perusteella esitettävien vaatimusten osalta määräytyy lähtökohtaisesti velan vanhentumista koskevien sääntöjen mukaisesti.
Sopimuksen osapuolilla on kuitenkin sopimusrikkomustilanteissa velvollisuus omia etujaan valvoessaan ottaa kohtuullisessa määrin huomioon myös vastapuolensa edut. Sopimusrikkomusten selvittelytilanteissa voidaan sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla antaa suojaa myös sopimusosapuolen perustellulle käsitykselle siitä, että toisen sopimusosapuolen tarkoituksena ei ole enää vedota sopimusrikkomukseen, minkä vuoksi asianmukaisella reklamaatiolla on olennainen merkitys vastuusuhteiden selvittelyssä. Arviointi tehdään näissä tilanteissa objektiivisin perustein ottaen huomioon sopimusrikkomukseen ja sen selvittämiseen liittyvät olosuhteet sekä se myös se tosiasia, että saatavasta luopuminen ilman korvausta on poikkeuksellista.
Korkein oikeus otti lokakuussa 2019 antamassaan ennakkopäätöksessä (KKO 2019:94) kantaa reklamaatiovelvollisuuteen urakoitsijan sopimusrikkomusta koskevassa asiassa.
Tapauksessa taloyhtiö oli tehnyt urakoitsijan kanssa urakkasopimuksen, joka oli koskenut yhtiön omistamassa rakennuksessa tapahtuneen vesivuodon korjaamista. Urakkaan kuuluneet putkityöt oli tehnyt urakoitsijan aliurakoitsijana toiminut yhtiö. Taloyhtiö oli vaatinut urakoitsijalta vahingonkorvausta urakkasuorituksen virheen perusteella. Se katsoi, että putkiliitos oli vesivuotokorjauksen yhteydessä tehty virheellisellä ja urakkasopimuksen vastaisella tavalla. Virheellisen toteutustavan vuoksi liitos oli myöhemmin irronnut ja aiheuttanut vesivahingon.
Urakoitsija vastusti vahingonkorvausvaatimusta ensisijaisesti sillä perusteella, että taloyhtiö ei ollut ajoissa ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan, ja oli siksi menettänyt oikeutensa vaatia urakoitsijalta vahingonkorvausta.
Tapaukseen liittyen oli muutama kuukausi vesivahingon havaitsemisen jälkeen järjestetty katselmus, johon oli osallistunut urakoitsijan edustaja. Asiaan liittyen oli käyty tämän jälkeen myös muita neuvotteluita taloyhtiön ja urakoitsijoiden kesken, missä yhteydessä taloyhtiö oli kohdistanut korvausvaatimuksensa ensisijaisesti työn suorittaneelle aliurakoitsijaan. Varsinainen vahingonkorvausvaatimus oli kuitenkin esitetty urakoitsijalle vasta noin kaksi vuotta vahingon havaitsemisen jälkeen.
Korkein oikeus katsoi, että urakoitsijan on pitänyt katselmuksessa käydyn keskustelun perusteella ymmärtää, että sen suoritus on taloyhtiön käsityksen mukaan ollut sopimuksenvastainen ja että yhtiö tulee mahdollisesti myöhemmin esittämään sille sopimusrikkomukseen perustuvia vaatimuksia. Taloyhtiön katsottiin täyttäneen reklamaatiovelvollisuutensa viimeistään kyseisessä katselmuksessa ja että virheilmoitus oli tehty vesivahingon syyn selvittämisen edellyttämät toimenpiteet huomioon ottaen kohtuullisessa ajassa.
Vaikka aikaa yksilöityjen korvausvaatimusten esittämiseen urakoitsijaa kohtaan kuluikin verrattain paljon, katsoi Korkein oikeus asiaa kokonaisuutena harkittuaan, toisin kuin asiaa käsitelleet alemmat oikeusasteet, ettei urakoitsija ollut perustellusti voinut saada taloyhtiön reklamaation jälkeisestä menettelystä käsitystä, että yhtiö olisi tarkoittanut luopua esittämästä urakoitsijalle suoritusvirheeseen perustuvia vaatimuksia. Taloyhtiö ei ollut sen vuoksi menettänyt oikeuttaan vaatia asiassa vahingonkorvausta.
Kirjoitus on julkaistu Pirkanmaan kiinteistöviestin numerossa 1/2021
Jarkko Lehtokannas
osakas, asianajaja
osakas, asianajaja, varatuomari
osakas, asianajaja, varatuomari
osakas, asianajaja, varatuomari
osakas, asianajaja, varatuomari
toimitusjohtaja, osakas, asianajaja, varatuomari
asianajaja, varatuomari
osakas, asianajaja, varatuomari